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识别“房价”不同含义

房产投资一般是一个中长期投资行为，对购房投资者来说，一定要有耐心和中长期考虑。盲目投资，期望短期获得暴利，往往就会产生不理想的后果。 房价问题自然是投资中的一个焦点问题。但是，购房者对房价问题应保持一个理性的认识：房价上涨并不意味着所有地区、所有类型、所有品质的房屋的价格都涨，也不意味着房价在任何时间点都在涨。 一般房价有三种形式：一是政府有关部门定期公布的整体房价；二是开发商在项目销售中操控的房价；三是二手房市场所形成的房价。对投资者来说，对不同语境下的“房价”，要区别对待。用政府公布价作参考。 所谓政府部门公布的总体房价，是就某区域所有交易的房屋的一个整体价格。在政府公布房价上涨时，并不意味着所有区域、所有类型的房价都在涨。因此这个房价是一个大盘子的统计价格。相对于买房人关心的一定是某一个区域、某一类型的物业这样一个个案，政府公布的房价对购房只具有参考作用。当然，目前各地政府有关部门编制的指导价格已经越来越细化，相对的参考性也越来越强。开发商销控房价波动大。 开发商在项目销售中所操控的房价，要经历内部认购阶段、期房阶段、现房阶段、尾房阶段等不同阶段。专家认为，在前几个阶段，房屋销售价格一般会逐步拉高。在尾房阶段时，价格通常就会有所下降。特别是前几个阶段的价格拉高，是基于房屋开发建设的风险和房屋的不确定性因素的逐步消除。而尾房的降价是基于快速清盘和回收资金。所以，开发商所提供的房屋价格是有波动性的，是有阶段性的，不能盲目理解为房价上涨。二手房价格泡沫要小。 二手房与一手房相比泡沫因素少一些，主要原因是由于二手房是现房，购买者和卖房者大都是小业主，二手房的价格，是他们通过市场博弈，即讨价还价而达成的成交价。但是，二手房的差异性很大。首先，房屋建成年代千差万别，有20世纪70年代、80年代、90年代建成的房子，也有5年以内的次新房。其次，房屋的权属性质也不同，有再上市的已购公房、经济适用房，也有二手商品房。因此，每一套二手房之间的价格可比性并不是很强。购房人不能盲目地比照来确定二手房价格。

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